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零首付购房模式暗藏法律风险

  • 来源:法制日报
  • 发布日期:2014年08月15日
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  □本报记者黄洁

  随着房地产市场持续低迷,部分城市房地产开发商开始采取零首付促销方式。不久前,北京亦庄的某楼盘就打出“全盘无首付”促销活动,成为了北京首个零首付楼盘。而对于这种不同寻常的销售模式,购房者仍多采取观望态度。

  零首付是否真的有那么便宜?还是商家准备的一个陷阱?

  开发商垫资实现零首付违规

  据了解,所谓的零首付一般出现在房地产市场不景气时,开发商既想卖掉房,又不想降价而想出的一个变通措施。也就是说,所谓的零首付并非购房者真正不用花钱就可以通过按揭购得房屋,而是开发商玩出的各种文字游戏。

  位于北京亦庄的首套零首付楼盘,开发商打出的是“我垫资购房者限期还清”牌。以一套236万元的零首付房屋为例,其采用的方式系购房者需先行支付30万元定金,后此定金直接折抵房款,开发商为购房者垫付106万元首付,购房者在当年9月底和12月底分两次结清即可,没有利息,但如果购房者没有结清,开发商就会计算较高的利息。同时,开发商不仅可以选择自己垫资,也可能找关联公司垫资,或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付。

  这样的缓兵之计在法律上是否万无一失呢?

  有律师提出,在这个环节中开发商借钱给购房者个人,违反了金融法律关于“企业不得贷款”的规定的。在最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中明确规定,企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效。也就是说,如果在按揭过程中银行一旦发现是开发商借钱给购房者付首付款,购房者自身是零首付的话,其将不符合个人贷款管理办法,一方面银行可以以违反此规定而不予办理贷款,另一方面,即使在办理了贷款手续之后,也很可能因为购房者缺乏相应的资信能力而停止提供贷款,最终导致购房者个人的贷款不能。

  虚抬房价从银行多贷款违法

  除了开发商垫资达到零首付外,广东省深圳市一处楼盘的开发商则想出与银行联合造假,抬高房价评估,从而将首付款“虚化”的歪招。

  北京市朝阳区人民法院法官徐天元介绍,如一套房子实际总价是152万元,按照个人房屋贷款规定可以从银行贷款八成,即121.6万元。而为了做到零首付,开发商则将房产总价抬高到190万元,并且伪造38万元首付款收据,顺利帮购房者从银行贷出了房屋实际总价的全部款项152万元。

  “通常采用此种方式的购房者需与开发商签订阴阳两份购房合同。”徐天元说,其中一份房款价格较高的合同系用向银行办理贷款,另一份房款价格较低的合同实则为双方之间约定真实购房价格的合同。

  然而这样看似全面的考虑,同样触碰红线。根据合同法第五十二条第二项规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同应确认无效。”即如果存在开发商虚开购房款证明的情况,银行有可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任。

  抵押旧房按揭买新房要求高

  对消费者来说,想吞下零首付购房的馅饼,并没有那么容易,在读懂零首付购房的文字游戏后,消费者不难看出馅饼变成了陷阱。

  被开发商使用过的零首付购房方法中,还有一种“抵押旧房、按揭购新房”方式。即以购房者现有的住房作抵押,贷出的钱款用来支付新购房屋的首付款。

  徐天元解释说,此种模式曾在上海出现过,但其常对旧房屋和所购新房屋的价格有着较为严格的要求,通常旧房屋的价格需为所购新房屋价格的两倍左右,银行方能办理此种抵押贷款。

  事实上,无论打着什么噱头,零首付购房都不被允许。徐天元说,1998年中国人民银行《个人住房贷款管理办法》中明确指出,借款人须同时具备以下条件:无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。

  2001年的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中第二条又明确,强化个人住房贷款管理,严禁发放零首付个人住房贷款。“虽然目前根据央行的新贷款政策,各银行可以将首付款比例降低到20%,但从银行的运作上还不允许出现零首付贷款的情况。”徐天元说,因此零首付常会违反上述相关规定,给房屋买卖合同的履行带来相应的障碍。

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